Zakup mieszkania to transakcja, która wymaga załatwienia odpowiednich formalności i poniesienia sporych kosztów. Te zaś nie ograniczają się do ceny nieruchomości. Wśród wielu wydatków, które trzeba uwzględnić przy zakupie mieszkania od dewelopera, są koszty notarialne. Ile kosztuje notariusz przy kupnie mieszkania?
Do kosztów notarialnych zalicza się koszty sporządzenia umowy deweloperskiej w formie aktu notarialnego oraz koszty sądowe związane między innymi z wpisami w księdze wieczystej. Trzeba o nich pamiętać, poszukując mieszkania na sprzedaż w Lublinie na rynku pierwotnym.
Wartość nieruchomości – im droższa, tym więcej do zapłaty u notariusza
Podstawowym czynnikiem wpływającym na wysokość taksy notarialnej (czyli maksymalnej stawki, jaką może pobrać notariusz) pobieranej z tytułu sporządzenia umowy deweloperskiej w formie aktu notarialnego, jest wartość kupowanego mieszkania. Im wyższa cena lokalu mieszkalnego, tym wyższy koszt usług notarialnych. Co ważne, stawki te są regulowane rozporządzeniem Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 czerwca 2004 r. w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej – co oznacza, że notariusze mają określone limit, przy czym za zawarcie umowy deweloperskiej notariusz może pobrać połowę stawki maksymalnej określonej w rozporządzeniu.
Jak kształtuje się wysokość taksy notarialnej przy zakupie nieruchomości?
Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z dnia 11 października 2024r. w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej nakłada następujące stawki:
- wartość transakcji do 3000 zł – 100 zł
- powyżej 3000 zł do 10 000 zł – 100 zł + 3% od nadwyżki powyżej 3000 zł;
- powyżej 10 000 zł do 30 000 zł – 310 zł + 2% od nadwyżki powyżej 10 000 zł;
- powyżej 30 000 zł do 60 000 zł – 710 zł + 1% od nadwyżki powyżej 30 000 zł;
- powyżej 60 000 zł do 1 000 000 zł – 1010 zł + 0,4% od nadwyżki powyżej 60 000 zł;
- powyżej 1 000 000 zł do 2 000 000 zł – 4770 zł + 0,2% od nadwyżki powyżej 1 000 000 zł;
- powyżej 2 000 000 zł – 6770 zł + 0,25% od nadwyżki powyżej 2 000 000 zł, nie więcej niż 10 000 zł;
Jeśli zatem mieszkanie od dewelopera kosztuje przykładowo 300 000 zł, to maksymalna stawka, jaką może pobrać notariusz to 1 010 zł + 0,4% od 240 000 zł, czyli łącznie 1 970 zł. Jeśli zaś apartament kosztowałby 700 000 zł, to analogicznie maksymalna stawka wyniesie 1 010 zł + 0,4% od 640 000 zł, czyli w sumie 3 570 zł.
Co składa się na koszty notarialne przy zakupie mieszkania od dewelopera?
Warto wiedzieć, że na czynności notarialne składa się nie tylko akt notarialny spisywany w ramach zawieranej umowy deweloperskiej, ale również wypisy z tego aktu. Stanowi to stosunkowo dużą pozycję w opłatach notarialnych. Przy umowie deweloperskiej należy sporządzić co najmniej trzy wypisy — po jednej dla każdej ze stron oraz trzeci do sądu. Koszt tych wypisów to 6 zł + VAT od każdej rozpoczętej strony. Z racji tego, że umowy deweloperskie są dość obszerne, to trzeba się liczyć z opłatą w wysokości 250 – 350 zł. Na tym jednak nie koniec.
Umowa deweloperska powinna zawierać wniosek do sądu o wpis do księgi wieczystej nieruchomości, co pociąga za sobą konieczność wniesienia kolejnej opłaty w wysokości 150 zł oraz wynagrodzenie notariusza za złożenie wniosku o wpis roszczenia do księgi wieczystej – 200 zł. Jeśli mieszkanie finansowane jest kredytem hipotecznym, należy pamiętać także o opłacie za dokonanie wpisu hipoteki do księgi wieczystej w wysokości 200 zł. Warto w tym miejscu wspomnieć także o tym, że przy inwestycjach deweloperskich bardzo często mamy do czynienia z kilkoma księgami wieczystymi — założenie księgi wieczystej dotyczy nabywanego przez nas mieszkania, a kolejnych ksiąg wieczystych garażu podziemnego, udziałów w drodze dojazdowej i innych częściach wspólnych. Koszt wspomnianych 200 zł za wpis dotyczący własności powieli się tyle razy, ile jest ksiąg wieczystych, w których trzeba ujawnić się jako właściciele.
Ponadto przy podpisywaniu aktu notarialnego, obowiązuje opłata podatku VAT wysokości 23% od taksy notarialnej i innych składników wynagrodzenia notariusza, w tym opłaty za wypis aktu notarialnego. Jeśli zatem zapłacimy 1 970 zł taksy notarialnej za nasze hipotetyczne mieszkanie o wartości 300 000 zł, a do tego 300 zł za wypisy aktu notarialnego oraz 200 zł wynagrodzenia za złożenie wniosku o wpis roszczenia do księgi wieczystej to kwota podatku wyniesie 568 zł 10 gr.
Choć zebrała się już całkiem spora suma do wydania w kancelarii notarialnej, to trzeba wiedzieć, że umowa deweloperska w formie aktu notarialnego to nie jedyny dokument, jaki należy sporządzić u notariusza. Kolejny akt notarialny zawiera się przy podpisywaniu umowy przenoszącej własność nieruchomości na nabywcę. W tym przypadku obowiązuje taka sama taksa notarialna, jak przy zawieraniu umowy deweloperskiej.
Podsumowując, na koszty notarialne przy zakupie mieszkania od dewelopera składają się:
- taksa notarialna za sporządzenie aktu notarialnego przy okazji zawarcia umowy deweloperskiej,
- taksa notarialna za wypisy aktu notarialnego,
- opłaty sądowe za każdy wpis roszczenia nabywcy do księgi wieczystej,
- wynagrodzenie notariusza za złożenie wniosku o wpis roszczenia,
- taksa notarialna za sporządzenie aktu notarialnego przy okazji zawarcia umowy przeniesienia własności nieruchomości na nabywcę,
- podatek VAT (23 proc.) od taksy notarialnej i innych składników wynagrodzenia notariusza,
- pozostałe koszty notarialne i sądowe, na przykład związane z kredytowaniem nieruchomości.
Kto pokrywa koszty notariusza?
Zgodnie z przepisami, a konkretnie z ustawą z dnia 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym, koszty notarialne przy zakupie mieszkania od dewelopera, związane z zawarciem umowy deweloperskiej, ponoszą obie strony po równo. Natomiast przy zawieraniu umowy przeniesienia własności nieruchomości na nabywcę, co do zasady całość opłat ponosi nabywca mieszkania.
Warto jednak dokładnie sprawdzić co jest zawarte w ofercie sprzedaży nieruchomości – niektórzy deweloperzy, chcąc przyciągnąć klientów, deklarują pokrycie części kosztów notarialnych.
Opłaty notarialne przy zakupie mieszkania od dewelopera
Zakup mieszkania od dewelopera, np. mieszkania w Lublinie, wiąże się z koniecznością poniesienia szeregu kosztów, z których część trafia do kancelarii notarialnej. Choć wydatki te mogą wydawać się znaczące, warto pamiętać, że obecność notariusza to nie tylko obowiązek prawny, ale i gwarancja bezpieczeństwa transakcji. Dobrze jest zatem wcześniej zapoznać się ze szczegółami dotyczącymi wysokości opłat oraz możliwości ich podziału, by uniknąć nieprzyjemnych niespodzianek. Przejrzyste warunki, sprawdzona kancelaria i znajomość przepisów to klucz do sprawnego sfinalizowania zakupu wymarzonego mieszkania.
