Zakup własnego mieszkania to jedna z najważniejszych decyzji w życiu – zarówno pod względem emocjonalnym, jak i finansowym. Dla wielu osób to spełnienie marzeń o stabilizacji i własnym kawałku podłogi. Jednak zanim podpiszemy umowę i odbierzemy klucze do wymarzonego lokum, warto dowiedzieć się, z czym wiąże się cały proces zakupu mieszkania od dewelopera. Znajomość poszczególnych etapów pozwala uniknąć kosztownych błędów, stresu i niepotrzebnych komplikacji.
Jak przygotować się do zakupu mieszkania od dewelopera?
Zanim zaczniesz przeglądać oferty, warto na spokojnie zastanowić się, czego naprawdę potrzebujesz. Liczba pokoi, metraż, lokalizacja, standard wykończenia – to wszystko powinno być przemyślane zarówno pod kątem aktualnej sytuacji życiowej, jak i możliwych zmian w przyszłości, obejmujących na przykład powiększenie rodziny. Mając sprecyzowane potrzeby i oczekiwania, trzeba je zestawić z własnymi możliwościami finansowymi. Realne oszacowanie budżetu musi uwzględniać zarówno cenę nieruchomości, jak i wszelkie dodatkowe koszty, w tym opłaty notarialne, prowizje za udzielenie kredytu, jeśli środki na zakup mieszkania chcesz uzyskać w banku, czy też koszty wykończenia mieszkania.
Na co zwrócić uwagę przy wyborze dewelopera i konkretnej inwestycji?
Kiedy już wiesz, czego szukasz i ile możesz wydać, czas na zapoznanie się z rynkiem nieruchomości. Wybierając dewelopera, należy kierować się nie tylko atrakcyjnością oferty, ale również jego wiarygodnością. Warto sprawdzić wcześniejsze realizacje, opinie innych klientów, sytuację finansową firmy oraz to, czy inwestycja jest zgodna z miejscowym planem zagospodarowania. Nie zaszkodzi też przejrzeć KRS i upewnić się, że nie toczy się przeciwko firmie postępowanie upadłościowe. Jeśli deweloper prezentuje się jako solidny i rzetelny inwestor, można przejrzeć oferowane przez niego inwestycje.
Inwestycje mieszkaniowe
Wybierając konkretną inwestycję, należy zwrócić uwagę na takie kwestie jak lokalizacja i otoczenie, harmonogram realizacji inwestycji, standard wykonania, układ i funkcjonalność mieszkań oraz warunki płatności. Inwestycje mieszkaniowe w Lublinie mają pod tym kątem naprawdę dużo do zaoferowania.
Lokalizacja i otoczenie
Zastanów się, czy okolica odpowiada Twoim potrzebom na co dzień – pod względem dojazdów, dostępności infrastruktury, bliskości szkół, sklepów, terenów zielonych? Sprawdź również, co znajduje się w planie zagospodarowania przestrzennego. Być może dzisiaj w wybranym mieszkaniu miałbyś widok na piękny las, ale już za dwa lata w tym miejscu stanie kolejny blok, hala sportowa albo hipermarket?
Harmonogram i etap realizacji
Dowiedz się, na jakim etapie jest budowa, a jeśli jeszcze się nie rozpoczęła, to czy deweloper ma pozwolenie na budowę. Ustal, kiedy planowane jest zakończenie prac i wydanie kluczy. Pamiętaj, że wraz z kolejnymi etapami konieczne może być dokonywanie kolejnych rat na zakup mieszkania.
Standard wykonania i wykorzystane materiały
Kupując mieszkanie z rynku pierwotnego trzeba pamiętać, że nie każdy deweloper oferuje to samo, proponując mieszkanie w stanie deweloperskim czy też w ramach wykończenia mieszkania pod klucz. Są to określenia umowne, więc sprawdź, jaki będzie standard instalacji, okien, drzwi, elewacji, podłóg, ścian itd. Dowiedz się, jakie materiały będą używane podczas kolejnych prac. Dopytaj też, czy deweloper proponuje dostosowanie mieszkań do indywidualnych potrzeb klientów i ile wprowadzanie ewentualnych zmian będzie kosztowało.
Układ i funkcjonalność mieszkań
Wybierając lokal mieszkalny sprawdź nie tylko metraż, ale i układ pomieszczeń. Czasem mniejsze mieszkanie z lepszym rozkładem może być bardziej funkcjonalne i łatwiejsze do urządzenia, niż większe, ale z kiepsko rozplanowaną przestrzenią. Zwróć też uwagę, czy mieszkanie będzie doświetlone, na jaką stronę świata wychodzą okna oraz lokal na jakiej kondygnacji będzie dla Ciebie odpowiedni.
Warunki płatności
Zorientuj się, jak wygląda harmonogram płatności w przypadku danej inwestycji. Jeśli źródłem finansowania będzie kredyt hipoteczny, to bank zajmie się dokonaniem wpłat w odpowiednich terminach, ale jeśli kupujesz mieszkanie z własnych środków, to musisz wiedzieć, na jakich etapach realizacji inwestycji pojawi się konieczność dokonania wpłat i w jakiej wysokości będą to raty.
Jak wygląda spotkanie w biurze sprzedaży i o co warto zapytać?
Spotkanie z przedstawicielem dewelopera to moment, w którym możesz zadać wszystkie nurtujące pytania. Wśród nich powinny pojawić się te, wymienione wyżej, a więc między innymi pytania o harmonogram budowy, sposób finansowania inwestycji, standard wykończenia oraz możliwość ewentualnych zmian w układzie mieszkania. Warto wiedzieć, że na tym etapie często możliwa jest także negocjacja ceny – nie zawsze kończy się sukcesem, ale warto spróbować, szczególnie przy zakupie większego lokalu lub przy wyborze ostatnich dostępnych mieszkań. Trzeba też zapytać o dodatkowe koszty, na przykład za takie elementy jak miejsce parkingowe, komórka lokatorska, czy też wykończenie pod klucz.
Czym jest umowa rezerwacyjna?
Umowa rezerwacyjna jest zawierana między osobą zainteresowaną kupnem konkretnej nieruchomości a deweloperem. Czasowo wyklucza ona mieszkanie bądź dom ze sprzedaży. Deweloper w umowie rezerwacyjnej zobowiązuje się, że nie podpisze umowy odnoszącej się do danej nieruchomości z innym klientem. Umowa rezerwacyjna ma charakter cywilnoprawny i jej zawarcie jest dobrowolne. Warto jednak uwzględnić, że do warunków ubiegania się o kredyt hipoteczny należy często posiadanie umowy rezerwacyjnej lub przedwstępnej (zawieranej na rynku wtórnym). W niektórych przypadkach banki mogą wymagać przedstawienia umowy deweloperskiej.
Czym jest umowa deweloperska i co daje kupującemu?
Umowa deweloperska to umowa, w której deweloper zobowiązuje się do wybudowania mieszkania, a po zakończeniu deweloperskiej inwestycji do przeniesienia własności danego lokalu na nabywcę. Określa ona między stronami przedmiot późniejszej, przenoszącej własność umowy, czyli umowy przyrzeczonej. Czas, jaki mija, między zawarciem jednej a drugiej umowy, to zazwyczaj czas realizacji inwestycji.
Umowa deweloperska sporządzona w formie aktu notarialnego gwarantuje nabywcy ochronę wpłacanych środków na mieszkaniowym rachunku powierniczym, umożliwia monitorowanie postępów inwestycji zgodnie z ustalonym harmonogramem oraz chroni klienta przed ryzykiem problemów finansowych inwestora.
Czym jest umowa przyrzeczona?
Podpisanie umowy deweloperskiej nie oznacza finalizacji zakupu mieszkania od dewelopera. Przeniesienie prawa własności następuje w chwili zawarcia tzw. umowy przyrzeczonej (ostatecznej), która musi zostać sporządzona w postaci aktu notarialnego.
Jak i kiedy płaci się za mieszkanie od dewelopera?
Zakup mieszkania na rynku pierwotnym często odbywa się jeszcze przed jego fizycznym ukończeniem. Dlatego płatność zazwyczaj odbywa się etapami – zgodnie z postępem prac budowlanych. W przypadku finansowania kredytem, bank uruchamia transze zgodnie z harmonogramem. Warto dobrze zaplanować cały proces, bo każde opóźnienie w dokumentach może spowolnić wypłatę środków i wywołać niepotrzebne problemy.
Odbiór techniczny mieszkania od dewelopera
Kiedy inwestycja jest już ukończona, przychodzi czas na odbiór techniczny. To moment, w którym sprawdzamy, czy lokal został wykonany zgodnie z projektem i obowiązującymi normami. Wszelkie nieprawidłowości należy zgłosić do dewelopera i zażądać ich usunięcia przed podpisaniem protokołu odbioru. Odbiór techniczny mieszkania to też dobry moment, by upewnić się, czy ewentualne przeróbki są możliwe i nie naruszają przepisów budowlanych ani warunków technicznych lokalu.
Czy kupno mieszkania od dewelopera to rozsądny wybór?
Zakup mieszkania od dewelopera – mimo że nierzadko związany z wieloma formalnościami – jest stosunkowo bezpieczny, zwłaszcza odkąd obowiązują przepisy tzw. ustawy deweloperskiej. Mowa o ustawie z dnia 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym.
Ustawa ta chroni nabywców, ponieważ reguluje procedury kupna mieszkania, w tym zasady zawierania umów deweloperskich, obowiązki informacyjne dewelopera, środki ochrony wpłat nabywców, działanie Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego oraz określa procedury odbioru lokalu. Niemniej jednak, ryzyko zawsze istnieje – dlatego warto zachować ostrożność i postawić na sprawdzonych inwestorów.
Czy warto kupić nowe mieszkanie od dewelopera?
Kupując mieszkanie z rynku pierwotnego, nie ryzykujesz bardziej, niż kupując nieruchomość z rynku wtórnego. Co więcej, nowe mieszkanie to brak śladów po poprzednich mieszkańcach, ukrytych problemów z niesprawnymi instalacjami czy niespodziewanych usterek technicznych. Instalacje, stolarka, tynki, elementy wykończenia wnętrz – wszystko w nowych mieszkaniach jest świeże, sprawne, objęte gwarancją i spełnia aktualne normy techniczne.
Decydując się na nowe mieszkanie od dewelopera możesz mieć też wpływ na układ ścian, wybór materiałów czy zakres prac wykończeniowych. Możesz zdecydować się na mieszkanie w stanie deweloperskim, jak i wykończone pod klucz — wszystko zgodnie z ustaleniami.
I wreszcie — nowe inwestycje powstają często w rozwijających się dzielnicach z nową infrastrukturą — placami zabaw, miejscami parkingowymi, nowoczesnymi przestrzeniami wspólnymi. Osiedla z rynku wtórnego, szczególnie te z lat 70. i 80., bywają zaniedbane, ciasne i pozbawione jakiejkolwiek estetyki. Wszystko to przekłada się zarówno na komfort mieszkania, jak i na jego wartość, która jest istotna w przypadku ewentualnej odsprzedaży albo przy zakupie mieszkania na wynajem.
Jeśli zależy Ci na długoterminowym komforcie, bezpieczeństwie i możliwości dostosowania mieszkania do własnych potrzeb, zakup od dewelopera to prawdopodobnie najlepsza opcja.
Jak kupić mieszkanie od dewelopera?
Proces zakupu mieszkania od dewelopera wymaga przejścia pewnych etapów, od wyboru lokalu, przez kwestie formalne, aż po odbiór i przeprowadzkę. Uważne przejście przez każdy z nich krok po kroku to droga do wymarzonego mieszkania, które spełni wszelkie oczekiwania. Na każdym z tych etapów warto korzystać z profesjonalnej pomocy takich specjalistów jak doradcy finansowi, prawnicy specjalizujący się w prawie nieruchomości czy też inspektorzy budowlani. Ich wsparcie może okazać się nieocenione, zwłaszcza, że na szali leży często majątek całego życia.
